为改善被改造区域居民的居住条件和居住环境，提高生活品质，根据区城市棚户区改造规划的安排和该区域居民的强烈要求，经区人民政府研究同意对该区域实施棚户区改造。为维护被征收人的合法权益，确保本次改造工作的顺利进行，根据国家和省、市、区棚户区改造的有关政策，结合本区域改造的实际，制定本方案。

一、房屋征收的依据

本次棚户区改造房屋征收的依据为：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江西省人民政府办公厅关于加快我省城市城中村（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》（赣府厅发[2010]20号）等国家和省、市有关房屋征收、棚户区改造的法律、法规和政策。

二、征收范围

东至垃圾中转站、南至丰溪河、西至水南大桥头、北至环城南路（具体改造范围以规划红线图为准）。

三、征收期限和征收单位

1、征收期限为：以征收公告确定的时间为准

2、征收主体为：区人民政府

3、征收部门：区征收办

四、房屋征收与补偿办法

（一）补偿安置的方式

征收补偿安置方式为：货币补偿和产权调换，由被征收人自愿选择。

（二）货币补偿办法

选择货币补偿的，按被征收房屋的市场评估价格予以结算。

（三）产权调换及价格结算办法

1、店面产权调换：安置在东街二期征收区域（靠洋口路附近），按面积就近的原则，一个店面调换一个店面。被征收店面与调换店面建筑面积不对等的，房款结算按照市场评估价格互相找差。

被征收店面原则上按建筑面积1:1的比例实行产权调换，如果改造后的店面总量不足调换被征收店面，则按总量的比例给予调换。

被征收的店面按签约腾空的先后顺序选择安置店面。

2、住宅房屋产权调换：按照被征收房屋的评估价值“征一还一”，即按被征收房屋的市场评估价值，安置同等或相近评估价值的安置房（商品房），位置在东街一期、二期征收区域。安置商品房价格的计算办法为：在被征收房屋补偿价值之内的，按商品房市场评估价的80%结算，超出或短少部分以市场评估价互相找差。

3、公租房按建筑面积“征一还一”（每套房屋建筑面积在50m²左右）进行产权调换，或按市场评估价货币补偿后另选场地建设公租房。

4、征收产权建筑面积小于36平方米且属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价；超出36㎡的部分实行阶梯式价格，36-50㎡的部分按商品房市场评估价的80%结算，超过50㎡的部分，按市场评估价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36㎡的，按照36㎡建筑面积结算。

5、安置店面和安置商品房的位置、价格，在房屋征收后土地挂牌时约定。

6、被征收房屋范围内认定为合法的空基按划拨土地（按评估价的60%）计入补偿总价。

7、附属物、装饰装修费、搬迁费、临时安置费、停产停业补助费、奖金、店面租金补偿费以货币补偿结算。

五、被征收房屋补偿补助费的组成及计算办法

1、房屋（含土地）补偿费。由评估机构通过市场评估确定。

2、附属物补偿补助费,补偿补助标准详见附表。

3、搬迁补助费：被征收房屋建筑面积在100㎡之内的（含100）按1000元的标准进行补助，100㎡以上的按9元/㎡的标准进行补助。选择货币补偿的给予一次搬迁补助费，选择产权调换的给予二次搬迁补助费。

4、临时安置补助费：周转房由被征收人自行解决，选择货币补偿的，征收人一次性给予12个月的临时安置补助费，并在签订征收补偿协议后一次性付清。补助标准为：被征收房屋建筑面积×5元/㎡·每月×12个月。选择产权调换的，临时安置费计算时间自征收补偿协议签订之日起至安置房交付之日止，安置房交付时间在24个月之内的，按被征收房屋建筑面积×5元/㎡·每月×24个月的标准在签订征收补偿协议后一次性付清。超过24个月的，按本标准的2倍（即10元/㎡的补助标准）结付乙方临时安置补助费。

5、对有工商营业执照、办理了税务登记，并且正在营业的店面（含其他非住宅），给予停产停业的补助标准为：被征收房屋建筑面积÷10×245元·每月；选择货币补偿的补偿期限为6个月；选择产权调换的，补偿期限自征收补偿协议签订之日起至安置房交付之日止。

六、征收补偿安置程序

（一）对被征收房屋进行面积测绘与公示

由征收人选择及委托具有资质的房地产测绘机构、对被征收房屋的建筑面积进行测绘，并将测绘结果在征收区域内公示。如果被征收人对测绘结果有异议的，可申请复测。

（二）对被征收房屋进行补偿价值评估与公示

1、选择及委托评估机构。由征收人提供三家以上（含三家）具有资质的评估机构，供被征收人选择其中的一家评估机构，再由征收人进行委托或由征收人招标确定。

2、对被征收房屋和产权调换房屋进行价值评估。由征收人委托的评估机构，对被征收房屋和产权调换房屋进行价值评估，确定被征收房屋的补偿价值和产权调换房屋的价值。

3、评估结果公示

根据评估机构评估的结果，由征收人分别将被征收房屋的产权人或使用人姓名（名称）、位置（门牌号）、面积、评估价格和产权调换房屋的价值，在改造区域内公示7日。如果被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（三）签约及搬迁期限

为维护征收当事人的合法权益，房屋拆除之前，征收人与被征收人应当签订“房屋征收补偿安置协议”。签约期限为：自征收决定公告之日起40日；搬迁期限为：签订征收补偿安置协议之日起15日。

（四）回迁、办理安置房交接手续

1、安置房（含店面）的选房顺序，以被征收人与征收人签订的房屋征收补偿安置协议，并将房屋搬迁腾空移交给征收人的先后顺序进行安置，腾空时间相同的，按抽签方式决定先后安置顺序。

2、按照“产权调换及价格结算办法”的规定，一次性结清房款，办理好安置房交接手续。

七、被征收房屋面积的计算办法

1、被征收房屋的土地和建筑面积，以土地使用证和房屋所有权证等载明的为依据，按实际丈量的面积为准。

2、被征收房屋的土地以土地使用证面积为准或以滴水为界计算面积。

3、被征收房屋的建筑面积，由测绘公司按国家标准《房产测量规范》进行测绘。

4、土木、砖木、砖混和钢筋混凝土框架结构的房屋按实际分开丈量，分别套用相应的补偿标准计算补偿费。(房屋（含附属物）重置成本价参照我区重点工程项目规定的标准执行，即：框架结构622元/㎡，砖混结构593元/㎡，砖木结构516元/㎡，土木结构490元/㎡。)

5、被征收房屋的屋檐高度参差不齐，非标准楼层和非标准建筑面积按以下规则计算：檐口平均高度2.2米以上的按建筑面积100%计算；檐口平均高度1.7-2.19米按建筑面积70%计算；檐口平均高度1.4-1.69米按建筑面积40%计算；檐口平均高度1.0-1.39米按建筑面积15%计算；檐口平均高度1.0米以下的不计建筑面积。

八、店面房屋的认定办法

1、经营性店面（以下简称店面），原则上依据《广丰县城镇房屋拆迁管理实施细则》的规定认定，即：房屋坐落的街道为历史老街，且整街一直是商业街；房产来源取得属临街店面，并有产权证件明确的。

2、不符合以上规定有争议的店面，由本改造区域居民理事会或理事会代表和征收人共同认定。

九、建筑物合法性认定规定

1、对1987年1月1日《土地管理法》实施前占用土地兴建的建筑物，有建设部门的准建证或人民公社、乡（镇）、县革委会的批准文书、屋契、地契、房产证等相关权属证明之一的，可认定为合法建筑；无权属证明依据的由所在街道（镇）村居出具相关意见或证明后，可视为合法建筑。

2、对1987年1月1日《土地管理法》实施后占用土地新建、改建、扩建的建筑物，有用地批复、土地使用权证、房产证、规划许可证等权属证明之一的，可认定为合法建筑，不能提供相关权属证明的，由所在街道（镇）提出处理意见，报区国土局核准。

3、违法建筑报由区规划局、国土局认定。违法建筑的拆除按区政府对有关违法建筑处理规定执行。

十、房屋拆除规定

被征收房屋的拆除，由征收人按照房屋拆除的有关规定，通过市场竞争的办法由具有施工资质等级的拆除企业实施拆除，并对施工安全负责，被征收人不得自行拆除。

十一、奖励办法

在征收期限内，从征收人公告签订房屋征收补偿安置协议之日起，被征收人在20日内与征收人签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交征收人的，可给予被征收房屋补偿价值2%的奖励；超过20日但在40日（含40日）之内与征收人签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交征收人的，可给予被征收房屋补偿价值1%的奖励。超过40日的，不给予奖励。

十二、其他事项

1、征收私有出租居住房屋，征收人只对产权人进行补偿；征收产权不明确的房屋、部分产权的房改房及公有出租居住房屋，全部实行产权调换。

2、设有抵押权的房屋，被征收人（抵押人）和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。被征收人（抵押人）和抵押权人不能重新设定担保或者达成债务清偿协议的，对被征收人（抵押人）实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

3、被征收人或房屋承租人在规定的征收期限内，无正当理由、拒不搬迁的，按照有关法律法规进行征收。

排山路工行区域房屋征收与补偿参照本方案执行。

本方案由上饶市广丰区东街以南区域（湖沿片区）棚户区改造项目指挥部负责解释。

上饶市广丰区人民政府

二○一八年四月三日