为改善被改造区域居民的居住条件和居住环境，提高生活品质，根据区城市棚户区改造规划的安排和该区域居民的强烈要求，经区人民政府研究同意对该区域实施棚户区改造。为维护被征收人的合法权益，确保本次改造工作的顺利进行，根据国家和省、市、区棚户区改造的有关政策，结合本区域改造的实际情况，制定本方案。

第一条    房屋征收的依据

(一)《中华人民共和国宪法》

(二)《中华人民共和国土地管理法》

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(四)《中华人民共和国城乡规划法》

(五)《中华人民共和国物权法》

(六)《中华人民共和国合同法》

(七)《中华人民共和国行政强制法》

(八)《中华人民共和国行政复议法》

(九)《中华人民共和国行政诉讼法》

(十)《中华人民共和国民事诉讼法》

(十一)《国有土地上房屋征收与补偿条例》

(十二)《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》

(十三)《国有土地上房屋征收与评估办法》

(十四)其它涉及此项工作的相关法律法规

第二条     征收范围

环城路以南、沿河路以北、洋口路延伸段以东、丰溪路以西，具体改造范围以规划红线图为准。

第三条   征收期限和征收单位

1、征收期限为：区人民政府征收公告确定的时间为准

2、征收主体为：区人民政府

3、征收部门：  区征收办

4、征收实施部门：永丰街道

第四条     征收范围内不得实施下列行为：

在区人民政府所确定征收范围和期限内，不得实施下列行为：

1、新建、扩建、改建房屋；

2、改变房屋和土地用途；

3、办理房屋抵押、转让、租赁、分户；

4、办理工商营业执照、税务登记等业务；

如违反上述情况不予补偿。

第五条     房屋征收补偿安置办法

征收补偿安置方式为：货币补偿和产权调换，由被征收人自愿选择。

1、产权调换

（1）评估总值内安置房按4158元/㎡结算。

（2）住宅房屋建筑面积产权调换价格：

一层的房屋：        7494元/㎡（基准估价结构为砖木）

二层的房屋：        5010元/㎡（基准估价结构为砖木）

三层的房屋及以上：  4158元/㎡（基准估价结构为砖混）

商品房：              4158元/㎡（基准估价结构为砖混）

部分产权房改房（办理全产权后）：     4158元/㎡

（3)征收单栋房屋产权建筑面积小于36㎡且在本行政区域内属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价；超出36㎡的（含36㎡）部分实行阶梯式价格：36-50㎡的（含50㎡）部分按5235元/㎡结算，超过50㎡的部分，按市场评估价结算。被征收人选择货币补偿且其住房面积小于36㎡的，按照36㎡建筑面积结算。征收单栋房屋产权建筑面积小于36㎡且在本行政区域内不是唯一一套住房的，按实测面积进行货币补偿。

2、货币结算

选择货币补偿的在产权调换价格的基础上给予一次性安置奖：

一层的房屋：                     3306元/㎡

二层的房屋：                     2190元/㎡

三层的房屋及以上：               1842元/㎡

商品房：                         1842元/㎡

部分产权房改房（办理全产权后）： 1842元/㎡

第六条        空基的补偿

被征收房屋范围内的空基，一律按货币结算：①土地有国有出让合法手续经核实无异议的空基6300元/㎡；②界定清晰无权属证明的空基3780元/㎡。

第七条        违法建筑的处理

违章建筑由指挥部组织相关职能部门认定，属于违章建筑特别是抢建的不予补偿。对积极配合工作并主动拆除的，可补助拆除人工费200元/㎡，逾期不主动拆除的，由城管部门依法强制拆除。

第八条   装修补偿

为能客观公正地对被征收主体房屋的装修进行补偿，依据装修市场材料价，并结合实际情况，以第三方评估公司评估为准进行货币结算。

第九条   搬迁费、临时安置费、停产停业补助、奖金、附属物货币结算

1、搬迁费：搬迁费按被征收房屋的建筑面积计算，100㎡以内(含100㎡)的，按1500元给予补助；超出100㎡的部分，按10元/㎡的标准给予补助。选择货币补偿的，补助一次搬迁费；选择产权调换的补助二次搬迁费。

2、临时安置补助费：周转房由被征收人自行解决，选择货币补偿的，征收人一次性给予12个月的临时安置补助费，并在签订征收补偿协议后一次性付清。补助标准为：被征收房屋建筑面积×10元/㎡·每月×12个月。选择产权调换的，临时安置费计算时间自征收补偿协议签订之日起至安置房交付之日止，安置房交付时间在24个月之内的（含24个月），按被征收房屋建筑面积×10元/㎡·每月×24个月的标准在签订征收补偿协议后一次性付清；超过24个月至36个月的（含36个月），按15元/㎡·每月的补助标准结付；超过36个月的，按20元/㎡·每月的补助标准进行结付。

3、停产停业补助:对里弄、小巷办理了工商营业执照和税务登记证，从事生产经营活动达二年以上的住改非房屋（将合法住宅房屋改为非住宅房屋使用），征收补偿安置方式按住宅房屋执行。住改非房屋面积按实际经营面积计算，二层以上（含二层）、负一层及以下部分一律不计住改非面积，并且正在营业的非住宅房屋，给予停产停业的补助标准，补助标准为：一次性货币补偿6个月（即按第一层的实际经营面积×147元/㎡）。

4、奖金：在征收期限内，从征收人公告签订房屋征收补偿安置协议之日起，被征收人在20日内与征收人签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交征收人的，可给予被征收房屋补偿价值2%的奖励；超过20日但在40日（含40日）之内与征收人签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交征收人的，可给予被征收房屋补偿价值1%的奖励。超过40日的，不给予奖励。

5、附属物：附属物补偿补助费（见附表）。

第十条   征收补偿安置程序

1.选择及委托测绘评估机构。由征收人委托具有资质的广丰区房产测绘有限公司，具体对被征收房屋的建筑面积进行测绘；房地产价格评估机构由区征收办通过法定程序确定评估机构的名单供被征收人协商选定，或通过多数决定或公开招标的方式确定。

2、签约及搬迁期限

为维护征收当事人的合法权益，房屋拆除之前，征收人与被征收人应当签订“房屋征收补偿安置协议”。签约期限为：自征收决定公告之日起40日；搬迁期限为：签订征收补偿安置协议之日起15日内。

3、回迁、办理安置房交接手续

（1）安置房的选房顺序，以被征收人与征收人签订的房屋征收补偿安置协议，并将房屋搬迁腾空移交给征收人的先后顺序进行安置，腾空时间相同的，按抽签方式决定先后安置顺序。

（2）按照“产权调换及价格结算办法”的规定，一次性结清房款，办理好安置房交接手续。

第十一条   征收安置

1、安置地点及户型：

（1）安置地点：徐家弄以东区域。

安置房户型：按建筑面积拟定四种户型，分别约为88㎡、108㎡、128㎡、148㎡四种。

（2）安置房产权面积以具有资质的测绘部门提供的实测建筑面积为准。

2、安置房购买原则：

（1）被征收人可选择建筑面积与被征收主体房屋建筑面积相近的安置房，但所选安置房建筑面积不得超过被征收房屋主体建筑面积20㎡。

（2）根据安置房建设实际情况，被征收人选择的安置房超出被征收房屋建筑面积的部分，按以下价格购买：10㎡(含10㎡)以内的部分按5235元/㎡购买；超出10㎡以上的按市场评估价购买。

(3)安置房交付时，安置房建筑面积若少于协议约定安置面积的部分按6000元/㎡找差。

3、安置原则：按照先签约先搬迁先选房的原则，根据房屋腾空时间发放顺序号，安置房交付时按腾空顺序号进行选房。

第十二条   被征收房屋面积的计算办法

1、被征收房屋的建筑面积原则上以房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积为依据，按实测建筑面积为准。测绘的原始报告须报区征收办备案，如需复测的由被征收人申请，指挥部组织区征收办、街道及第三方测绘公司共同对被征收房屋面积重新测绘认定。

2、被征收房屋的土地以土地使用证面积为准或以滴水为界计算面积，三层及三层以上的房屋不计算滴水面积。

3、被征收房屋的建筑面积，由测绘公司按国家标准《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000进行测绘。

4、土木、砖木、砖混和钢筋混凝土框架结构的房屋按实际分开丈量，分别套用相应的补偿标准计算补偿费。房屋（含附属物）重置成本价按以下标准执行，即：框架结构622元/㎡，砖混结构593元/㎡，砖木结构516元/㎡，土木结构490元/㎡。

5、被征收房屋的屋檐高度参差不齐，非标准楼层和非标准建筑面积按以下规则计算：檐口平均高度2.2米以上的按建筑面积100%计算；檐口平均高度1.7-2.19米按建筑面积70%计算；檐口平均高度1.4-1.69米按建筑面积40%计算；檐口平均高度1.0-1.39米按建筑面积15%计算；檐口平均高度1.0米以下的不计建筑面积。

第十三条   建筑物合法性认定规定

1、对1987年1月1日《土地管理法》实施前占用土地兴建的建筑物，有建设部门的准建证或人民公社、乡（镇）、县革委会的批准文书、屋契、地契、房产证等相关权属证明并经核实无异议的，可认定为合法建筑；无权属证明依据的由所在街道、村居出具相关意见或证明后，指挥部可视为合法建筑。

2、对1987年1月1日《土地管理法》实施后占用土地新建、改建、扩建的建筑物，有用地批复、土地使用权证、房产证、规划许可证等权属证明并经核实无异议的，可认定为合法建筑，不能提供相关权属证明的，由所在街道、村居提出处理意见，报指挥部核准。

    第十四条   房屋拆除规定

被征收房屋的拆除，由征收人按照房屋拆除的有关规定，通过公开招标的方式确定具有施工资质等级的拆除企业实施拆除，并对施工安全负责，被征收人不得自行拆除。

第十五条   住房保障

被征收人符合住房保障条件的，可向广丰区住房保障管理中心提出书面申请，由广丰区住房保障管理中心对申请保障性住房的被征收户予以核定、确认，并按规定办理相关手续。被征收人可按选房顺序选择保障性住房房源，不需轮候。

第十六条  契税优惠

居民因个人房屋被征收而选择货币补偿，在本行政区域范围自签订协议二年内用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

第十七条   法律责任

1.房屋征收工作人员在房屋征收补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.被征收人以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收补偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

3.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第十八条   其他事项

1、征收私有出租居住房屋，征收人只对产权人进行补偿；    2、设有抵押权的房屋，被征收人（抵押人）和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。被征收人（抵押人）和抵押权人不能重新设定担保或者达成债务清偿协议的，对被征收人（抵押人）实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证；

3、被征收人或房屋承租人在规定的征收期限内，无正当理由、拒不搬迁的，按照有关法律法规进行征收。

第十九条   本方案未尽事宜，由项目房屋征收指挥部依照有关法律、法规的规定和公平公正的原则研究处理。

附属物补偿标准