城中村改造是城市建设的重要内容，是改造城镇危旧住房，改善人居环境的重要途径。为妥善做好广丰区城北片区城中村改造项目集体土地上房屋征收补偿工作，切实维护被征收房屋所有权人的合法权益。根据国家和省、市、区棚户区改造的有关政策，结合本区域改造的实际情况，制定本方案。

第一条   征收依据

(一)《中华人民共和国宪法》

(二)《中华人民共和国土地管理法》

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(四)《中华人民共和国城乡规划法》

(五)《中华人民共和国物权法》

(六)《中华人民共和国民法典》

(七)《中华人民共和国行政强制法》

(八)《中华人民共和国行政复议法》

(九)《中华人民共和国行政诉讼法》

(十)《中华人民共和国民事诉讼法》

(十一)其它涉及此项工作的相关法律法规。

第二条 征收范围

城北片区：下溪街道王洋社区（王洋自然村、鱼坵自然村）、官 塘社区（黄家自然村、严家自然村、余家自然村、官塘自然 村、石塘自然村、井尾坞自然村）。

具体改造范围以规划红线图为准。

第三条   征收期限、征收单位及征收实施部门

1、征收期限为：区人民政府征收公告确定的时间为准

2、征收主体为：区人民政府

3、征收部门：区征收办

第四条   征收范围内不得实施下列行为：

在区人民政府所确定征收范围和期限内，不得实施下列行为：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋和土地用途；

（三）办理房屋抵押、转让、租赁、分户；

（四）办理工商营业执照、税务登记等业务；

如违反上述情况不予补偿。

第五条 现有户数的认定

被征收房屋原则上按一栋计算一户。在公安机关办理了户籍登记的本征收范围内常住户口、满18周岁并具备完全民事行为能力与有独立经济能力、享受本村集体资产分配的家庭成员作为户数认定的准入条件。

（一）可以认定户的具体如下：

1、离婚三年以上且户籍在本集体经济组织内的；

2、丧偶未再婚的(应提供婚姻登记机关和公安户籍机关出具的证明)；

3、被征收人有两个及两个以上儿子，儿子结婚的，赡养对象应当与赡养人之一算一户，其他赡养人可以各认定一户；

4、被征收人属二女户，无计划外生（抱）养、寄养、女儿都已结婚且男方入赘并承担赡养女方父母义务的，赡养对象应与赡养人之一算一户，另一赡养人可以认定一户；

（二）不予认定分户的具体如下：

1、夫妻之间；

2、未婚子女及外嫁女,和父母不予认定分户；

3、被征收人只有一个子女的，父母与子女不予认定分户；

4、被征收人有两个及两个以上子女，但只有一个儿子的；

5、除第五条第（一）款第4点外的多女户，无计划外生（抱）养、寄养的不予认定分户；

6、共同继承人，只继承财产，不予认定分户。

（三）分户认定严格实行审核、公示制度；

第六条  被征收房屋的编号

一栋房屋只能编一个号，编号要求清晰可见，严禁重复编号。

第七条   房屋征收补偿安置办法

(一)补偿安置的方式

货币补偿和产权调换，由被征收人自愿选择。

1、产权调换

（1）选择产权调换的，签订协议后按照被征收产权人调换的面积补偿800元/㎡转移安置奖。

（2）住宅房屋建筑面积产权调换价格

一层的房屋：    5580元/㎡（基准估价结构为砖木）

二层的房屋：    3720元/㎡（基准估价结构为砖木）

三层的房屋：    3100元/㎡（基准估价结构为砖混）

（3）产权调换按以下办法调换和结算：

①房屋总层数为一层的房屋，按房屋的建筑面积1︰1.8调换安置房建筑面积；同时可按3100元/㎡认购不超过该房屋实测建筑面积80％的安置房。

②房屋总层数为二层的房屋，按房屋的建筑面积1︰1.2调换安置房建筑面积；

③房屋总层数为三层的房屋，按房屋的建筑面积1︰1调换安置房建筑面积；

④房屋总层数为四层（含四层）以上的房屋，第一层至第三层按房屋的建筑面积1︰1调换安置房建筑面积；第四层的房屋按建筑面积3100元/㎡进行货币补偿；第五层以上房屋（含第五层）的按建筑面积1200元/㎡进行货币补偿。

⑤被征收人属本集体经济组织的农民或居民，每户可选择1-3套面积相加与被征收房屋面积相近的安置房，剩余面积一律按货币化补偿；被征收人为非本集体经济组织的农民或居民，原则上每户只能选择1套安置房，剩余面积一律按货币化补偿。

⑥征收单栋房屋产权建筑面积小于36㎡且在本行政区域内属于被征收人唯一一套住房的，安置时补齐36㎡，不结算差价；被征收人选择产权调换的，安置其就近面积最小的安置房，超出36㎡的（不含36㎡）部分价格，按3100元/㎡结算；征收单栋房屋产权建筑面积小于36㎡且在本行政区域内不是唯一一套住房的，按实测面积进行货币补偿。

2、货币补偿

选择货币补偿的在产权调换价格的基础上给予一次性安置奖：

一层的房屋：                3420元/㎡

二层的房屋：                2280元/㎡

三层的房屋:                 1900元/㎡

3、住改非房屋

①铜钹山大道旁批建手续齐全，已办理了工商营业执照和税务登记证并正在营业达二年以上的第一层住改非房屋，住改非面积补偿标准为：以第三方评估为准进行货币补偿，合法主体的房屋按住宅房屋予以货币补偿或产权调换。

②住改非房屋面积按实际经营面积核算，第二层及以上、负一层及以下部分一律不计住改非面积。

4、通过其他方式取得非居民住宅的产权房，并办理了土地等相关手续，通过市场评估给予货币补偿。

第八条   空基及附属建筑的补偿

1、有批复、集体土地使用证等手续经核实无异议的空基按600元/㎡给予货币补偿；

2、界际清晰无批复等手续的空基按当年水田征用价格87元/㎡进行货币补偿；

3、附属建筑：本集体经济组织成员用于日常生活配套使用，且年限较长，并经街道、村（居）公示无异议的建筑物。按实际测绘面积5000元/㎡给予货币补偿，但最高面积不得超过44㎡。超出44㎡部分按600元/㎡进行货币补偿。

4、界际清晰无批复等手续的附属建筑（含土地）按600元/㎡给予货币补偿。

第九条   违法建筑的处理

违法建筑由指挥部组织相关职能部门认定，属于违法建筑不予补偿。对积极配合工作并主动拆除的，可补助拆除人工费200元/㎡，逾期不主动拆除的，由城管部门依法强制拆除。

第十条   装修补偿

为能客观公正地对被征收主体房屋的装修进行补偿，依据装修市场材料价，并结合实际情况，以第三方评估公司评估为准进行货币结算。

第十一条   搬迁费、临时安置费、停产停业补助、奖金、附属物货币结算

1、搬迁费：搬迁费按被征收房屋的建筑面积计算，100㎡以内的(含100㎡)，按1500元给予补助；超出100㎡的部分，按10元/㎡的标准给予补助。选择货币补偿的，补助一次搬迁费；选择产权调换的补助二次搬迁费。

2、临时安置补助费：周转房由被征收人自行解决，选择货币补偿的，征收人一次性给予12个月的临时安置补助费，并在签订征收补偿协议后一次性付清。补助标准为：被征收房屋建筑面积×10元/㎡·每月×12个月。选择产权调换的，临时安置费计算时间自征收补偿协议签订之日起至安置房交付之日止，安置房交付时间在36个月之内的（含36个月），按被征收房屋建筑面积×10元/㎡·每月×36个月的标准在签订征收补偿协议后一次性付清；超过36个月至48个月的（含48个月），按15元/㎡·每月的补助标准结付（仅结付产权调换部分）；超过48个月的，按20元/㎡·每月的补助标准进行结付（仅结付产权调换部分）。

3、停产停业补助:对里弄、小巷办理了工商营业执照和税务登记证，从事生产经营活动达二年以上第一层住改非房屋（将合法住宅房屋改为非住宅房屋使用），安置方式按住宅房屋执行。住改非房屋面积按第一层实际经营面积计算，第二层以上（含二层）、负一层及以下部分一律不计住改非面积，并且正在营业的非住宅房屋，给予停产停业补助。补助标准为：一次性货币补偿为6个月（即按第一层的实际经营面积×147元/㎡）。

4、奖金：在征收期限内，从征收人公告签订房屋征收补偿安置协议之日起，被征收人在20日内与征收人签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交征收人的，可给予被征收房屋补偿价值2%的奖励；超过20日但在40日（含40日）之内与征收人签订房屋征收补偿安置协议并腾空房屋交征收人的，可给予被征收房屋补偿价值1%的奖励。超过40日的，不给予奖励。

5、附属物：附属物补偿补助费（见附表）。

第十二条   征收补偿安置程序

1.选择及委托测绘评估机构。由征收人通过政府采购的方式确定测绘机构，具体对被征收房屋的建筑面积进行测绘；房地产价格评估机构由区征收办通过法定程序确定评估机构的名单供被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定或随机选定的方式确定。

2、签约及搬迁期限

为维护征收当事人的合法权益，房屋拆除之前，征收人与被征收人应当签订“房屋征收补偿安置协议”。签约期限为：自征收决定公告之日起40日；搬迁期限为：签订征收补偿安置协议之日起15日内。

3、回迁、办理安置房交接手续

（1）安置房的选房顺序，以被征收人与征收人签订的房屋征收补偿安置协议，并将房屋搬迁腾空移交给征收人的先后顺序进行安置，腾空时间相同的，按抽签方式决定先后安置顺序。

（2）按照“产权调换及价格结算办法”的规定，一次性结清房款，办理好安置房交接手续。

第十三条   征收安置

1、安置地点、土地类别及户型：

（1）安置地点：下溪街道迎宾大道贞白中学对面。

（2） 安置房户型：按建筑面积拟定四种户型，分别约为88㎡、108㎡、128㎡、148㎡四种。

（3）安置房土地类别：国有划拨。

（4）安置房产权面积以具有资质的测绘部门提供的实测建筑面积为准。

2、安置房购买原则：

（1）被征收人可选择建筑面积与被征收房屋安置面积就近的安置房，但所选安置房建筑面积原则上不得超过被征收房屋安置面积20㎡。

（2）根据安置房建设实际情况，被征收人选择的安置房超出被征收房屋产权调换面积的部分，按以下价格购买：10㎡(含10㎡)以内的部分按3600元/㎡购买；超出10㎡以上的按4700元/㎡购买。

(3)安置房交付时，安置房建筑面积若少于协议约定安置面积的部分按4200元/㎡找差。

3、安置原则：按照先签约先搬迁先选房的原则，根据房屋腾空时间发放顺序号，安置房交付时按腾空顺序号进行选房。

第十四条   被征收房屋面积的计算办法

1、被征收房屋的建筑面积原则上以房屋所有权证或者其它合法房产凭证记载的建筑面积为依据，按实测建筑面积为准。测绘的原始报告须报区征收办备案。如需复测的由被征收人申请，指挥部组织区征收办、街道及第三方测绘公司共同对被征收房屋面积重新测绘认定。

2、被征收房屋的土地以土地使用证面积为准或以滴水为界计算面积，三层及三层以上的房屋不计算滴水面积。

3、被征收房屋的建筑面积，由测绘公司按国家标准《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000进行测绘。

4、土木、砖木、砖混和钢筋混凝土框架结构的房屋按实际分开丈量，分别套用相应的补偿标准计算补偿费。房屋（含附属物）重置成本价参照我区重点工程项目规定的标准执行，即：框架结构622元/㎡,砖混结构593元/㎡,砖木结构516元/㎡，土木结构490元/㎡。

5、被征收房屋的屋檐高度参差不齐，非标准楼层和非标准建筑面积按以下规则计算：檐口平均高度2.2米以上的按建筑面积100%计算；檐口平均高度1.7-2.19米按建筑面积70%计算；檐口平均高度1.4-1.69米按建筑面积40%计算；檐口平均高度1.0-1.39米按建筑面积15%计算；檐口平均高度1.0米以下的不计建筑面积。

第十五条   房屋拆除规定

被征收房屋的拆除，由征收人按照房屋拆除的有关规定，通过公开摇号招标方式选择具有施工资质等级的拆除企业实施拆除，并对施工安全负责，被征收人不得自行拆除。

第十六条   住房保障

被征收人符合住房保障条件的，可向广丰区住房保障管理中心提出书面申请，由广丰区住房保障管理中心对申请保障性住房的被征收户予以核定、确认，并按规定办理相关手续。在有房源的前提下被征收人可按选房顺序选择保障性住房房源，不需轮候。

第十七条   契税优惠

居民因个人房屋被征收而选择货币补偿，在本行政区域范围自签订协议二年内用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

第十八条   法律责任

1.房屋征收工作人员在房屋征收补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.被征收人以暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收补偿工作，或以不正当手段骗取补偿安置及奖励资金，依法给予治安管理处罚，构成犯罪的依法追究刑事责任。

3.贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第十九条   其他事项

1、征收私有出租居住房屋，征收人只对产权人进行补偿。

2、设有抵押权的房屋，被征收人（抵押人）和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。被征收人（抵押人）和抵押权人不能重新设定担保或者达成债务清偿协议的，对被征收人（抵押人）实行货币补偿，并将补偿款向公证机构办理提存公证。

3、被征收人或房屋承租人在规定的征收期限内，无正当理由、拒不搬迁的，按照有关法律法规进行征收。

4、涉及区域内国有土地上的房屋征收与补偿标准及安置地点参照《上饶市广丰区永丰街道竹航山底区域国有土地上房屋与征收补偿方案》执行。

第二十条   本方案未尽事宜，由项目房屋征收指挥部依照有关法律、法规的规定和公平公正的原则研究处理。

附属物补偿标准